НДС по нежилым помещениям

В налоговом законодательстве для застройщиков предусмотрен ряд льгот по НДС, в нашей статье мы проанализируем порядок их применения при строительстве нежилых помещений.

Итак, при строительстве нежилых помещений застройщик может воспользоваться следующими преференциями

1. поступающие от дольщиков деньги не включаются в оборот, облагаемый НДС, в связи с тем, что отношения сторон по договорам долевого участия (далее -ДДУ) рассматриваются как инвестиционные (пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ),

2. не облагаются НДС (освобождены от налогообложения) услуги застройщика по ДДУ, за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ ).

Что касается льготы по НДС с услуг застройщика, стоит отметить, что реформа долевого строительства и внесенные в результате неё поправки в Закон № 214-ФЗ, привели к тому, что из законодательства о долевом строительстве ушло упоминание об услугах застройщика.

Ранее, в ст.5 и ст.18 Закона № 214-ФЗ (в редакции до 30.07.2017) указывалось, что цена ДДУ может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Почему это важно для застройщиков? Дело в том, что в Налоговом кодексе РФ при формулировке льготы в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании договора долевого участия в строительстве», определения которых в действующем законодательстве теперь нет.

Однако, обращаясь к разъяснениям контролирующих органов, мы видим, что эта льгота может применяться и к, так называемой, экономии застройщика, определяемой по окончании строительства.

Письма Минфина РФ от 29.03.2017 № 03-07-11/18093, от 26.05.2016 № 03-07-14/30199, от 23.12.2015 № 03-07-07/75494, от 15.08.2012 № 03-07-10/17 и др.

Однако льгота НДС по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ применяется только при строительстве непроизводственных помещений. У застройщиков закономерно возникают вопросы можно ли применять эту льготу:

- при строительстве на первых этажах многоквартирных домов (далее - МКД) помещений для коммерческого использования – под офисы, магазины и пр.,

- при строительстве апартаментов.

Далее рассмотрим эти вопросы.

Нежилые помещения для коммерческого использования в МКД

Достаточно долго контролирующие органы придерживались позиции, что освобождение от НДС не применяется в отношении услуг застройщика, оказываемых по ДДУ, предусматривающим передачу нежилых помещений в МКД, не входящих в состав общего имущества и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). То есть строительство административных помещений, расположенных в МКД, не попадало, по мнению контролёров, в сферу действия льготы по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Хотя судебная практика в большинстве случаев была на стороне налогоплательщиков. Итогом стало Определение Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) от 21.09.2016 №302-КГ16-11410, в котором судьи указали, что многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Данное Определение ВС РФ, было включено в обзор судебной практики в Письме ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@, но в целом на тот момент это не повлияло на позицию контролеров, которые продолжали руководствоваться разъяснениями Минфина.

И лишь недавно Минфин официально стал руководствоваться подходом ВС РФ, подтвердив это в разъяснениях (Письмо Минфина России от 12.11.2020 N 03-07-15/98846 (направлено Письмом ФНС России от 18.11.2020 №СД-4-3/18980@).

Таким образом, согласно актуальной правоприменительной практике и официальным разъяснениям контролирующих органов:

Услуги застройщика, оказываемые по ДДУ, предусматривающем передачу застройщиком участнику долевого строительства объекта в виде нежилых помещений в МКД, в том числе и административных, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Апартаменты

Согласно действующему законодательству апартаменты относятся к местам временного пребывания граждан (п. 27 разд. 2 Порядка, утв. приказом Минкультуры России от 11.07.14 № 1215, п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713), т.е. не являются жилыми помещениями.

Если апартаменты по каким-либо причинам расположены в жилом доме, то льгота на услуги застройщика по ним применяется согласно вышеприведенной позиции по нежилым помещениям в МКД.

Но если апартаменты не расположены в МКД, что тогда?

Тогда для применения льготы по НДС при долевом строительстве необходимо ответить на вопрос являются ли апартаменты производственными помещениями?

Ответ на этот вопрос даёт Минфин в своих многочисленных и последовательных разъяснениях, который сводится к следующему.

Если ДДУ на строительство апартаментом заключает физическое лицо, что предполагает использование их в личных целях, то в этом случае апартаменты признаются непроизводственными помещениями, и к экономии (услугам застройщика) льгота может быть применена. Если же ДДУ заключён с юридическим лицом, то априори речь идёт о коммерческом (производственном) использовании, и льгота по НДС не применяется.

Письма Минфина РФ от 27.11.2018 № 03-07-07/85568, от 08.09.2016 № 03-07-11/52628, от 06.04.2016 № 03-07-10/19538, от 26.02.2013 № 03-07-10/5454.

В заключении отметим, что если на нежилые помещения не будут заключены ДДУ, то при их реализации необходимо будет начислить НДС в общем порядке.

Соответственно, у застройщика есть право на предъявление к вычету «входного» НДС в пределах трехгодичного срока, после принятия на учет товаров (работ, услуг) (пункт 1.1 статьи 172 НК РФ).

Данный вывод поддерживается судебной практикой - Постановление АС Московского округа от 22.08.2016 по делу № А40-209073/2015, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2017 по делу № А40-19887/17.

Если у вас возникли вопросы по материалам статьи обращайтесь к нашим специалистам.

АКГ "АКТАБИЯ"

Тел. +7 (913) 894-23-48 .

E-mail: nsk@actabia.ru |