Поиск
  • Наталья Карлова

НДС при выполнении застройщиком функций генподрядчика

Зачастую застройщики при ведении жилищного строительства выполняют также функции генподрядчика, заключая договоры с подрядчиками, и осуществляют часть строительно-монтажных работ (СМР) собственными силами. Совмещение застройщиком этих функций при долевом строительстве не имеет каких-либо специальных правил в рамках Закона № 214-ФЗ и никак не влияет на взаимоотношения с дольщиками.


В Налоговом кодексе РФ также отсутствуют специальные нормы, устанавливающие зависимость между порядком налогообложения и тем, каким способом застройщик выполняет строительство – собственными силами или с привлечением третьих лиц. Казалось бы, нет оснований предполагать, что налогообложение деятельности застройщика при совмещении функций может нести дополнительные налоговые риски. Однако контролеры думают по-другому. Они рассматривают дополнительные функции застройщика как некий новый объект налогообложения по НДС.


На практике сформировалось два подхода по налогообложению застройщиков при совмещении функций.


Подход контролирующих органов ставит порядок налогообложения в зависимость от функций, которые выполняет застройщик в долевом строительстве. Согласно официальному подходу застройщик организатор строительства - «чистый» застройщик, облагается по аналогии с посредником, под налогообложение попадают только услуги застройщика (экономия), которые льготируются в части НДС и облагаются налогом на прибыль в общем порядке.


Если застройщик перестает быть «чистым» застройщиком и к организаторским функциям добавляются функции генподрядчика, порядок налогообложения меняется. Объектом налогообложения по НДС и налогу на прибыль становятся работы, которые застройщик выполняет в рамках своих обязательств по ДДУ, в то же время появляется право на вычеты по НДС ( Письма Минфина РФ от 01.06.2015 № 03-07-10/31550, от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 08.06.2011 № 03-07-10/11, от 07.07.2009 № 03-07-10/10, от 12.07.2005 № 03-04-01/82).


Подход налогоплательщиков, так называемый «инвестиционный» подход, определяет всю деятельность застройщика в долевом строительстве в качестве инвестиционной, и на основании этого не облагаемой ни НДС, ни налогом на прибыль, независимо от тех функций, которые осуществляет застройщик. Объектом налогообложения НДС и налогом на прибыль становятся только услуги застройщика (экономия). Данные услуги попадают под специальную льготу по НДС.


Долгое время «инвестиционный» подход поддерживался судебной практикой, что давало основания застройщикам его использовать, учитывая очевидные экономические преимущества, несмотря на противоречия с официальной позицией.


Начиная с 2017 года, в судебной практике наметились тенденции её сближения с официальной позицией налоговых органов. Во всех судебных решениях, так или иначе касающихся вопроса совмещения функций застройщика и генподрядчика, со всеми вытекающими налоговыми последствиями.



На сегодняшний день можно констатировать, что суды отвергают доводы налогоплательщиков относительно инвестиционного характера отношений, складывающихся в долевом строительстве между дольщиками и застройщиком. Соответственно, все основные доводы, приводимые застройщиками ранее в пользу «инвестиционного» подхода, неэффективны.


На наш взгляд, минимизация налоговых рисков для застройщиков может быть достигнута путем сближения позиции налогоплательщика с официальной позицией. Учитывая тот факт, что методика налогообложения при совмещении функций не прописана в налоговом законодательстве, налогоплательщик может разработать свою методику, приближенную к официальной позиции, с учетом своих экономических интересов.

Недавние посты

Смотреть все
Вопросы? ПОЗВОНИТЕ НАМ ПРЯМО СЕЙЧАС
+ 7 925 024 77 61  г. Москва
+ 7 (383) 312 24 08 г. Новосибирск