Поиск
  • Наталья Карлова

Учёт застройщика при применении счетов-эскроу

В результате реформирования законодательства о долевом строительстве, финансирование строительства практически полностью перешло в сферу банковского кредитования. При этом средства дольщиков до получения разрешения на ввод в эксплуатацию находятся на счетах-эскроу в уполномоченном банке.


Базовые понятия счетов-эскроу раскрыты в ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ. При использовании счетов-эскроу предполагается присутствие трёх сторон: продавца (застройщик), покупателя (дольщик) и эскроу-агента (уполномоченный банк), который выступает в роли гаранта надёжности сделки.


В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 214-ФЗ), стать эскроу-агентом при долевом строительстве может не любая финансовая организация, а только та, которая отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697.


Дольщик предоставляет заключенный договор долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк все необходимые документы, подтверждающие его полномочия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Банк, дольщик и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения средствами на счёте-эскроу застройщику.


В долевом строительстве, после внесённых изменений Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ в Закон № 214-ФЗ, таким условием является получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (ч.6 ст.15.5 Закона № 214-ФЗ). Как правило, при привлечении средств дольщиков на счета-эскроу финансирование строительства осуществляется средствами целевого кредита, предоставляемого уполномоченным банком, в котором открыты счета-эскроу (см. Рис.1). рисунок можно увеличить, щёлкнув курсором по картинке

Рис.1




Реформирование законодательства о долевом строительстве строительстве напрямую повлияло на работу бухгалтерской службы застройщика:

- возобновилась дискуссия о модели формирования финансового результата застройщика,

- в связи с введением счетов-эскроу изменился порядок расчётов застройщика с дольщиками.

В настоящий момент в профессиональном сообществе обсуждаются три основные модели учёта, основанные на квалификации ДДУ, в качестве: инвестиционного договора, договора оказания услуг, договора купли-продажи будущей вещи. Основные характеристики этих моделей приведены на Рисунке 2.


Рис. 2

В связи с введением счетов-эскроу изменился порядок расчётов застройщика с дольщиками. Специалистами АКГ «АКТАБИЯ» проведена оценка влияния этих факторов на учётный процесс застройщиков.


Настоящая статья посвящена организации учёта по расчёту с дольщиками при квалификации ДДУ в качестве инвестиционного договора.


В бухгалтерском учёте средства на счётах-эскроу не являются активом застройщика, поэтому их необходимо учитывать на забалансовых счетах (Письма Минфина № 03-11-06/2/86786 от 11 ноября 2019 г, № 07-04-09/102563 от 27 декабря 2019 г.). Минфин рекомендует в бухгалтерском учете застройщика использовать забалансовый счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Какой фактически счёт будет использовать застройщик, необходимо зафиксировать в учётной политике. Также на забалансовом счёте следует выделить аналитические субсчета для каждого дольщика и строительного объекта.


При использовании инвестиционной модели учёта налоговый и бухгалтерский учёт застройщика наиболее сближены. Так в доходы/расходы застройщика в бухгалтерском учёте, как и в налоговом, попадает только финансовый результат строительства (разница между договорной ценой в ДДУ и фактическими строительными издержками). В Таблице 1 приведены базовые учётные записи для застройщиков, привлекающих средства дольщиков на счета-эскроу. Приведённые записи касаются строительства помещений непроизводственного назначения (услуги застройщика в данном случае не облагаются НДС пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, более подробно применение данной льготы мы рассмотрим в последующих статьях).


Таблица 1

Используемые счета бухгалтерского учёта:

008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»,

51 «Расчетные счета»,

67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам» (66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам»),

08.03 «Строительство объектов основных средств»,

60.01 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,

70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»,

69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»,

76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

86.02 «Прочее целевое финансирование и поступления»,

90.01 «Выручка».


Если у вас возникли вопросы по материалам статьи обращайтесь к нашим специалистам.

АКГ "АКТАБИЯ"

Тел. +7 (383) 312-28-04 .

E-mail: nsk@actabia.ru |



Недавние посты

Смотреть все