Учёт расходов по целевым кредитам застройщика в налоговом учёте

Организации-застройщики, осуществляющие строительство с привлечением средств дольщиков на счета эскроу на основании Закона № 214-ФЗ, руководствуются последним абзацем пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ и не признают в составе налогооблагаемых доходов поступившие со счетов эскроу средства дольщиков, признавая их целевым финансированием. Затраты, компенсируемые за счёт средств целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль также не учитываются. Налогооблагаемым доходом для целей налога на прибыль признается разница между поступившим целевым финансированием и затратами, осуществленными за его счет.

В связи с вышесказанным, имеют место две позиции по учету банковских расходов при проектном финансировании строительства в налоговом учёте застройщика.

С одной стороны, в многочисленных письмах Минфин РФ (Письма Минфина России от 17.08.2020 № 03-03-06/1/71846, от 16.12.2020 № 03-03-06/1/110010, от 10.12.2020 № 07-01-10/108144 и др.) указывает на то, что расходы, связанные с выплатой процентов по кредитам и займам, застройщики должны учитывать в соответствии со специальными нормами НК РФ (пп. 2 п. 1 ст. 265, пп.12 п.7 ст.272 НК РФ).

Картинку можно увеличить, если подвести и нажать курсор

С другой стороны, при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Это значит, что потраченные целевым образом деньги дольщика – это не расходы застройщика (пп. 17 п. 270 НК РФ). При таком подходе, расходы застройщика по целевому кредиту (проценты, обслуживание аккредитива и иные услуги банка по договору), учитываются за счёт средств целевого финансирования и участвуют в формировании экономии (убытка) по результатам строительства.

В данном вопросе можно констатировать, что застройщик должен самостоятельно выбрать порядок учета процентов и расходов на услуги банков, исходя из общих норм налогового законодательства и правоприменительной практики, утвердив его в учетной политике для целей исчисления налога на прибыль.

При этом, следует помнить, что в случае принятия застройщиком официальной позиции, и использовании специальных норм НК РФ:

- расходы по процентам по целевому кредиту, полученному в соответствии п.4 ст.2 Закона 214-ФЗ признаются для целей налогообложения на дату уплаты процентов в составе внереализационных расходов (пп.12 п.7 ст.272 НК РФ);

- иные расходы по банковскому обслуживанию целевого кредита признаются в зависимости от конкретных условий кредитного договора (являются ли они скрытыми процентами или оплатой за определённые услуги банка) и в зависимости от этого расходы признаются, либо по аналогии с обычными процентами, либо одномоментно, в порядке вознаграждения банка за услугу.