Поиск
  • Наталья Карлова

Налогообложение финансового результата застройщика


Введенные Законом № 368-ФЗ от 09.11.2020 поправки в пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, приравнявшие привлечение средств дольщиков на счета эскроу к целевому финансированию, привели к тому, что налоговая модель застройщиков практически останется такой же, какой она была до реформы законодательства о долевом строительстве. А значит и основные проблемы с налогообложением застройщиков остаются.


Наш многолетний опыт работы с застройщиками показывает, что самые острые споры с налоговыми органами и по сей день возникают относительно подходов к налогообложению экономии (финансового результата) от строительства.


Дело в том, что глава 25 Налогового кодекса РФ чётко не регламентирует порядок расчета экономии, остающейся в распоряжении застройщика после окончания строительства, в связи с чем остаются открытыми вопросы:


- В какой момент должна определяться экономия по строительству, и, соответственно, включаться в налоговую базу по налогу на прибыль?


- Как правильно исчислить экономию: в целом по объекту строительства или по каждому договору долевого участия (ДДУ)?


- Может ли отрицательный финансовый результат признаваться в расходах для целей налогообложения?


Правоприменительная практика по порядку формирования финансового результата застройщика противоречива и непоследовательна. На самом деле, в налоговых спорах по поводу методики исчисления финансового результата первостепенным для налоговиков является вопрос непризнания «лишних» расходов для целей налогообложения.

Так, контролирующие органы в своих многочисленных официальных разъяснениях долгое время указывали на то, что экономия застройщика должна быть посчитана на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо Минфина России от 16.08.2011 № 03-03-06/1/488 и пр.).


Судебная практика в целом не поддерживала такую позицию налоговиков, хотя суды допускали возможность расчета застройщиком экономии на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если застройщик сам прописал это в учётной политике (например, судебные решения по делу № А40-76189/13).

В более поздних разъяснениях Минфин и ФНС, видимо, с учетом множества судебных решений не в свою пользу, отодвинули дату расчета экономии на момент передачи помещения дольщику (письмо Минфина России от 29.07.2013 № 03-03-06/1/30040 и пр.).


Однако суды пошли еще дальше. Так, например, в кассационном решении по делу № А43-13206/2013 судьи указали, что финансовый результат застройщика может быть определен, когда все работы на объекте согласно проекту будут выполнены, независимо от того, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию и когда передавались помещения по ДДУ.

А вот выводы из недавнего Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.09.2020 по делу №А70-19313/2019:

при рассмотрении вопроса о моменте завершения строительства и готовности объекта к эксплуатации, в том числе для целей определения экономии целевых средств от строительства, налоговым органам и судам в каждом конкретном случае следует, не ограничиваясь констатацией завершения государственного строительного надзора и выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, устанавливать необходимость дальнейшего проведения (завершения) работ для приведения объектов в состояние, пригодное для эксплуатации, соответствие работ проекту и смете, необходимость несения эксплуатационных расходов до завершения правоотношений аренды земельного участка под строительство.

Тем не менее, до сих пор единый подход по данному вопросу так и не сформировался.


Спорным вопросом остается и «единица», по которой застройщиком фиксируется финансовый результат для налогообложения – это каждый ДДУ или в целом объект недвижимости? Существует большое количество писем Минфина, в которых указано, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход в целом по данному объекту для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306 и пр.). Есть судебная практика, в которой поддержан этот подход (например, судебные решения по делу № А55-24289/2009 и пр.).

Однако 05.06.2017 Верховный Суд РФ принял неоднозначное определение № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016, в котором он поддержал позицию судей Дальневосточного округа, основанную на том, что заказчик обязан вести учет затрат по каждой квартире в строящемся доме. Соответственно, налоговая база в отношении экономии после завершения строительства формируется по каждому ДДУ на момент его исполнения.


После выхода указанного определения Верховного Суда последовала реакция Минфина. В письме от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395 разъяснено, что

застройщику надлежит рассчитывать экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передачи объекта долевого строительства).

Данный подход соответствует интересам контролёров, потому что по их мнению отсутствие дохода по конкретному договору с дольщиком, или отрицательный результат застройщика не признается убытком или расходами в целях налогообложения.

Таким образом, общий финансовый результат должен рассматриваться как общая сумма доходов (положительных разниц) по каждому ДДУ.


В вопросе непризнания для целей налогообложения отрицательного финансового результата контролеры последовательны и своей позиции не меняют (например, письмо Минфина России от 03.02.2012 № 03-03-06/1/62). Но судебная практика противоречива, на текущий момент существует примерно равное количество судебных решений, поддерживающих каждую из сторон подобных споров.


Стоит отметить, что в 2020 году Арбитражным судом Западно-Сибирского округа было принято несколько судебных решений (по делу №А70-19313/2019, по делу № А70-12281/2019 и пр.), в которых судьи указали в частности следующее:

порядок определения финансового результата от осуществляемой деятельности в виде дохода от экономии инвестиционных средств в целом по объекту строительства (многоквартирному дому) не противоречит положениям НК РФ и Закона № 214-ФЗ...

Далее был сделан ещё один очень полезный для налогоплательщиков вывод:

Если полученных от дольщиков денежных средств недостаточно для покрытия фактических затрат застройщика на строительство дома, то указанная отрицательная разница считается убытком застройщика и уменьшает базу по налогу на прибыль.

Что в качестве резюме можно сказать по вопросу расчета экономии от строительства? Методику должен выбрать сам застройщик, используя сформировавшиеся подходы, оценив при этом налоговые риски и финансовые последствия.

Наименее рискованный вариант и соответствующий позиции официальных органов предполагает определение финансового результата по каждому договору на дату подписания актов приема-передачи помещений. Отрицательный финансовый результат, полученный по ДДУ, не признается для целей налогообложения.


Однако, как показывает актуальная судебная практика, застройщик может отстоять и иные экономические обоснованные подходы формирования финансового результат,а при этом порядок расчёта обязательно должен быть закреплен в учетной политике застройщика.


Кроме того, в завершении хотелось бы отметить, что отмена со стороны Закона №214-ФЗ чёткого регулирования целевого использования средств дольщиков при использовании счетов эскроу не должна повлиять на подход контролёров к признанию обоснованности затрат на строительство в целях формирования налогооблагаемой экономии. Актуальными остаются соответствие затрат проектной документации на строительство.


Если у вас возникли вопросы по материалам статьи обращайтесь к нашим специалистам.

АКГ "АКТАБИЯ"

Тел. +7 (383) 312-24 -08.

E-mail: nsk@actabia.ru



Недавние посты

Смотреть все